Наверх

Управление Минюста России по Курской области ИНФОРМИРУЕТ:

Часть II. Актуальные вопросы практики сделок с недвижимым имуществом: правовые аспекты, электронное взаимодействие, инструменты обеспечения прав граждан

14 ноября 2018 года

Управление Минюста России по Курской области совместно с Курской областной нотариальной палатой продолжают информировать о практике нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Необходимо отметить, что подавляющее большинство удостоверяемых нотариусами сделок, это именно сделки, требующие обязательного удостоверения в силу закона. Выбор сторонами нотариальной формы сделки нельзя назвать частым явлением. Причиной этого может быть как нежелание граждан и юридических лиц платить за минимизацию рисков, так и неосведомленность об инструментах и гарантиях, которыми в настоящее время располагает нотариат.

Попробуем рассмотреть основные из них.

Правовые инструменты.

1. Возможность совершения исполнительной надписи.

С июля 2016 года значительно расширен перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, совершаемых нотариусом. Теперь таким документом может являться любая нотариально удостоверенная сделка, устанавливающая денежные обязательства или обязательства по передаче имущества; кредитные договоры, за исключением договоров, кредитором по которым выступает микрофинансовая организация, при наличии в указанных договорах или дополнительных соглашениях к ним условия о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса.

Этой возможностью уже довольно активно пользуются юридические лица в рамках договоров залога. Среди граждан такой инструмент остаётся не слишком востребованным. Между тем, например, продавец, передавший объект недвижимого имущества, но так и не получивший денежных средств от покупателя, может обратиться к нотариусу для совершения исполнительной надписи и во внесудебном порядке получить исполнительный документ, по которому Федеральная служба судебных приставов обратит взыскание на имущество недобросовестного покупателя. Очевидно, что это открывает новые возможности для гарантированного исполнения обязательств без существенных временных и финансовых затрат на судебные процедуры. При этом злоупотребления со стороны взыскателя также практически исключены, так как нотариус может совершить исполнительную надпись только на основании документов, подтверждающих бесспорность требований взыскателя к должнику. Представляется, что такой инструмент логичнее всего применять как раз в сделках с недвижимым имуществом – именно в этом случае риски значительно выше, чем расходы на оплату нотариального тарифа.

2. Возможность представления документов на государственную регистрацию права на недвижимое имущество.

Нотариус, удостоверивший договор ипотеки, договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона/иную сделку с недвижимым имуществом вправе передать/представить в регистрационный орган соответствующее заявление о регистрации права. Безусловно, такое нотариальное действие представляет удобство для граждан – ведь это воплощенный в жизнь так часто упоминаемый принцип «одного окна». Нотариус представляет документы на бумаге или в электронном виде, клиент получает готовый результат – зарегистрированное право. При этом документы, полученные у нотариуса, будут иметь такую же юридическую силу, как и полученные в Росреестре. При представлении электронных документов это обеспечивается благодаря относительно новому нотариальному действию – удостоверению равнозначности бумажного документа электронному. Но самое важное – нотариальное удостоверение сделки и представление документов в электронном виде минимизирует ещё один риск – «регистрационного разрыва» – благодаря сокращенным срокам регистрации. Так, срок регистрации права по нотариально удостоверенной сделке – 3 рабочих дня, а в случае подачи документов в электронной форме – 1 рабочий день.

3. Расчеты сторон по сделке. Депозит нотариуса, эскроу-агент.

В 2015 году в действующее законодательство было внесено положение о том, что внесение денежных средств в депозит нотариуса может иметь место не только в случаях, предусмотренных законом, но и когда стороны договорились о таком способе исполнения обязательств. У субъектов гражданского оборота появилась возможность использовать при расчете по сделке такой инструмент как депозит нотариуса.

Однако баланс интересов при расчетах через депозит нотариуса до недавнего времени в значительной степени смещался в сторону должника: во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. Естественно, безусловное право должника на получение обратно внесенных денежных средств существенно снижает привлекательность такого способа исполнения обязательства по сделке как депозит нотариуса, если не сказать, что сводит её на нет.

Легко представить ситуацию, при которой сторона, исполнившая обязательство посредством внесения денег в депозит нотариуса и получившая встречное исполнение пользуется заминкой кредитора, не получившего денег из депозита (ведь срок для их получения не установлен) и возвращает их себе. Или ещё до получения встречного исполнения теряет заинтересованность в сделке и также беспрепятственно забирает исполненное по ней.

Возможность защиты прав стороны по договору в суде не отменяет того факта, что депозит нотариуса в этих примерах обеспечил лишь права должника.

В 2016 году по делу с участием Курской областной нотариальной палаты Верховный Суд Российской Федерации поддержал иную позицию арбитражных судов.

При рассмотрении данного дела суды подтвердили два важных вывода:

1) право, предоставленное должнику п. 3 ст. 327 ГК РФ не отменяет необходимости соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 88 Основ. Эти две нормы необходимо рассматривать в нормативной взаимосвязи. То есть нотариус стоит на страже интересов кредиторов и возврат денежных средств без учета мнения кредитора по-прежнему возможен только в судебном порядке;

2) в некоторых случаях сделка должна быть признана исполненной, а, следовательно, прекращенной, с момента, когда денежные средства были переданы продавцам или внесены в депозит нотариуса. С учетом изложенного, вторая сторона не может воспользоваться правом, предусмотренным частью 3 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия обязательства, относительно которого он может вновь считаться не исполнившим обязанность по оплате. То есть с момента исполнения обязательства право, предоставленное должнику п. 3 ст. 327 ГК РФ прекращается.

Учитывая приведенную практику, денежные средства после внесения в депозит нотариуса защищены от возможных злоупотреблений должника. При этом его права тоже нельзя считать ущемленными. Он может воспользоваться механизмом возврата, но только после оценки правовой ситуации нотариусом или судом. В правоотношения включается незаинтересованное лицо – нотариус, которое и призвано защитить права обеих сторон.

Необходимо отметить, что расчет по сделке через депозит нотариуса может снять целый ряд проблем, связанных с рисками сторон. Денежные средства будут находиться в депозите до тех пор, пока не будут востребованы или пока их судьбу не определит суд, депозиту не угрожает прекращение полномочий нотариуса, и даже в случае банкротства кредитной организации клиенты нотариуса смогут получить средства вне очереди удовлетворения требований конкурсных кредиторов.

Этот способ расчетов не идет ни в какое сравнение с распространенными в настоящее время расчетами через банковскую ячейку, банковский перевод и, конечно, наличный расчет.

В июне 2018 года к возможностям нотариуса в части обеспечения баланса интересов сторон при расчетах по сделке добавился новый вид договора – договор условного депонирования (эскроу), который предусматривает обязательное нотариальное удостоверение, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, и прямо упоминает возможность нотариуса выступать эскроу-агентом.

Цель данной сделки аналогична описанному механизму: стороны доверяют третьему лицу все имущество (денежные средства, вещи), готовое к передаче по сделке. А такое третье лицо, именуемое эскроу-агентом, передает это имущество сторонам, обеспечивая снижение рисков. При описании новой разновидности договора исследователи часто прибегают к знаменитой формуле И. Ильфа и Е. Петрова «Утром деньги – вечером стулья». Именно эту проблему страха контрагентов остаться ни с чем, исполнив свое обязательство, призвана решить новелла.

Однако договор условного депонирования имеет существенные различия с расчетом через депозит нотариуса: эскроу-агент является третьей стороной по договору условного депонирования, срок действия договора прямо ограничен законом 5-летним сроком, объект депонирования шире – им могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги.

Продолжение следует…

Карта сайта

Управление Министерства юстиции
Российской Федерации по Курской области

Другие новости Минюста:


Официальный сайт Курской областной Думы http://kurskduma.ru, дата просмотра: 17 декабря 2018 года
© 1998 - 2018 Управление по информационным технологиям и связи Курской областной Думы
счетчик посещений