Наверх

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области ИНФОРМИРУЕТ:

Строительство объекта недвижимости на двух земельных участках: теория и практика правоприменения

30 июня 2015 года

Строительство одного здания на двух земельных участках, принадлежащих застройщику на разном праве (собственность, аренда), является актуальным.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу части 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требования градостроительного плана земельного участка, в составе которого указывается, в том числе информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.

Часть объекта капитального строительства не может выходить за пределы границы земельного участка, предоставленного в аренду для строительства.

В случае государственной регистрации права собственности но вновь созданный объект недвижимости в ЕГРП, свидетельстве о государственной регистрации прав должны быть указаны документы-основания, подтверждающие право на земельный участок, на котором расположен объект, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п.1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Минимальные площадь и размеры земельных участков - показатели наименьшей площади и линейных размеров земельных участков, установленные для определенных видов использования. Строительство на земельном участке, имеющем размеры меньше минимальных для соответствующего вида объекта, не допускается (п. 1.1.1. Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утвержденного решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 №388-3-РС (далее - ПЗЗ)).

Например, в п. 3 ст. 10.6 ПЗЗ указано, что максимальное количество жилых блоков малоэтажной индивидуальной жилой застройки (для домов блокированной застройки) - 10 жилых блоков. При этом каждый жилой блок малоэтажной индивидуальной жилой застройки должен размещаться на отдельном земельном участке.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.07.2013 №1633/13 указал, что по смыслу ст. 41-46 ГрК РФ Градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ) по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях, отметив при этом, что ГПЗУ не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. С учетом этого юридическое значение ГПЗУ сходно со значением выписки из ЕГРП, воспроизводящей содержащиеся в Реестре сведения по состоянию на дату ее выдачи.

Согласно п. 3.4.4. ПЗЗ утвержденный градостроительный план земельного участка является обязательным основанием для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Исходя из судебной практики, (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.07.2014 по делу №Ф03-6411/2013) с учетом нулевых отступов разрешается строительство на двух земельных участках, если граница построенного здания совпадает с границей земельного участка. В указанной практике объект недвижимости возник в результате реконструкции здания, расположенного на земельном участке с одним кадастровым номером, и объединения его с вновь построенным зданием на земельном участке с другим кадастровым номером.

Информационный центр Управления Росреестра по Курской области

Карта сайта Дума вонтактеДума в твиттере

Другие новости Росрестра:


Официальный сайт Курской областной Думы http://kurskduma.ru, дата просмотра: 21 ноября 2017 года
© 1998 - 2017 Управление по информационным технологиям и связи Курской областной Думы
счетчик посещений